Los impuestos que debes conocer antes de firmar
Una de las sorpresas más comunes para compradores que llegan de Estados Unidos, Canadá o Europa es la carga fiscal de las transacciones inmobiliarias en México. No es que sea excesiva, pero es diferente a lo que conocen. Aquí la desglosamos con claridad.
Impuestos para el COMPRADOR
ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)
En Yucatán, este impuesto es del 2% sobre el valor más alto entre el precio de escrituración y el valor catastral del inmueble. Lo paga el comprador. Se paga al momento de escriturar ante el notario.
Gastos notariales
No es técnicamente un impuesto, pero sí un costo obligatorio. El notario cobra entre 1-3% del valor del inmueble por sus honorarios, incluyendo la redacción y formalización de la escritura.
Impuestos para el VENDEDOR
ISR por enajenación de bienes
El vendedor debe pagar ISR sobre la ganancia de la venta. La tasa varía según la residencia fiscal del vendedor:
Residentes fiscales en México: pueden aplicar la exención de casa habitación (si la propiedad fue su residencia principal y no han aplicado la exención en los últimos 5 años, los primeros 700,000 UDIs de ganancia están exentos, aproximadamente 6 millones de pesos). La tasa sobre la ganancia gravable es progresiva (0-35%).
No residentes fiscales: pagan el 25% sobre el ingreso bruto O el 35% sobre la ganancia neta (con deducciones de costo de adquisición e inversiones), lo que resulte menor. El notario retiene y entera este impuesto directamente al SAT.
IVA en transacciones inmobiliarias
El IVA (16%) generalmente NO aplica en la compraventa de inmuebles cuando son para uso habitacional. Sí aplica si el inmueble se usa comercialmente. Si compras para renta vacacional, consulta con un contador si necesitas registrarte para IVA.
Deducciones del costo de adquisición
Cuando eventualmente vendas, puedes deducir del precio de venta:
- El precio original de compra (actualizado por inflación con factores INPC)
- Las mejoras y remodelaciones documentadas
- Los gastos notariales y comisiones pagadas en la compra
- Honorarios del agente de bienes raíces
Por eso es crítico conservar todas las facturas de compra, construcción y mejoras desde el primer día.
Recomendación práctica
Antes de cualquier transacción, consulta con un contador público registrado (CPA) en Yucatán. Los escenarios fiscales varían mucho según tu situación personal (residente vs. no residente, tipo de propiedad, monto de la ganancia). Una consultoría de $100-200 USD puede ahorrarte miles.